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2007年3月8日,联邦金融监管机构发布了拟议的联邦联合指南,以解决某些次级抵押贷款的问题,用别人的图片算侵权吗,特别是与可调利率抵押贷款(如2/28和3/27贷款)有关的做法(拟议声明)[i]。拟议中的声明旨在解决人们对此类产品给金融机构带来的信贷风险的担忧,以及对这些产品对借款人的潜在风险和后果的担忧。正如下文更详细地讨论的,我们认为拟议的声明应该引起金融机构的极大兴趣,因为它可能会对承销和风险管理实践、消费者披露义务和控制系统产生影响。最终确定后,拟议的声明将补充最近关于非传统抵押贷款产品的机构间指南[ii],外观专利网,该指南的范围仅限于可能出现负摊销的产品,如"仅利息"和"付款选择权"抵押贷款。在许多行业领袖看来,该提议的声明可能会对消费者融资选择产生实质性的负面影响,这一提议已得到国会主要议员的赞扬。对拟议声明的评论将不迟于2007年5月7日提出。范围和含义拟议声明明确适用于所有银行及其子公司、银行控股公司及其非银行子公司、储蓄协会及其子公司、储蓄和贷款控股公司及其子公司以及信用合作社。拟议中的声明将用于银行检查,未能遵守规定的机构可能会受到更严格的监管审查、批评或执法行动。2007年3月7日,美国联邦存款保险公司(FDIC)对加利福尼亚州布雷亚市的弗里蒙特投资与贷款公司(Fremont Investment&Loan)发布了一项停止令,其中包含了与拟议声明类似的有关次级抵押贷款做法的多项要求。此外,如果不仔细考虑拟议的声明——尤其是风险管理和消费者披露指南——一旦最终确定,可能会增加贷款人的诉讼风险。我们还预计,国会将加大对抵押贷款做法的审查力度,州检察长的执法活动也将大幅增加。风险管理实践建议的声明提醒抵押贷款贷款人(和经纪人)不要从事先前发布的次级贷款机构间指导[iii]中所述的掠夺性贷款行为,即(1)贷款主要基于基础抵押品的止赎价值而非还款能力,(2)进行重复再融资以产生额外的积分和费用(贷款倒卖),以及(3)进行欺诈或欺骗以隐瞒抵押债务的真实性质。从事这些做法可能会使贷款人或经纪人面临风险,包括可能违反《联邦贸易委员会法》第5节中针对不公平或欺骗行为或做法的禁令。拟议的声明还侧重于确保遵守适当的承销标准,专利代理管理办法,包括现行的1993年房地产贷款机构间准则。贷款人应确保次级贷款的承销方式能够充分分析借款人偿还债务的能力,包括支付冲击的潜在影响。值得注意的是,拟议的声明还表明,加密数字资产金藏国际,贷款人应评估借款人在最终到期日前以完全指数化利率偿还抵押债务的能力(假设完全分期偿还还款时间表),而无需再融资或出售房产。拟议的声明讨论了一种被广泛接受的评估偿还能力的方法,即利用债务收入比,将借款人与住房有关的总付款[例如本金、利息、税金和保险(PITI)]视为每月总收入的百分比。拟议的声明还指出,如果贷款人从事风险分层,例如使用缩减的文件,则对偿还能力的评估尤其重要。消费者保护原则/披露义务拟议的声明还规定,与消费者的沟通,包括广告、口头声明和宣传材料,应包括有关抵押贷款产品的相对利益和风险的清晰和平衡的信息。此外,此类信息应在按揭购物过程的早期提供,以确保消费者有足够的信息作出明智的产品选择。应向消费者提供有关抵押贷款产品的所有成本、条款、特点和风险的清晰、详细的信息。应向消费者清楚地解释支付冲击的风险,以及是否存在任何提前还款罚款(包括如何计算以及何时可以实施)、大额支付、减少凭证贷款的保费定价以及纳税和保险的要求。此外,拟议的声明强烈鼓励贷款人制定提前还款罚款的结构,以使其不会超过初始重置期,并使借款人在重置日期前有足够的时间进行再融资惩罚。控制建议声明中建议系统管理员建立强有力的控制系统,以确保实际操作与他们的政策和程序相一致,并监控对适用法律法规和第三方协议的遵守情况。控制措施还应包括在合规性失败的情况下采取适当的纠正措施。重要的控制措施包括为雇用和培训贷款人员制定适当的标准;与第三方(如第三方发起人)建立、维持和监测关系;以及实施识别潜在不良信贷的程序趋势。评论请于2007年5月7日前就各方面提出意见特别是是否:受保产品总是给贷款人和借款人带来不适当的风险,应予以劝阻,或者,在何种情况下可以适当利用产品;拟议的声明将不适当地限制现有次级贷款借款人对其贷款进行再融资并避免支付冲击;其他抵押贷款产品不存在支付冲击的风险;拟议的声明应适用于次级抵押贷款市场之外;并将提前还款罚款限制在初始固定利率这一期限将帮助消费者提供足够的时间来评估和处理他们的抵押贷款需求,以及这种限制将如何影响他们贷款人.工业州银行监管会议(CSB)和美国住房抵押贷款监管协会(AARMR)发布了一份新闻稿,支持这项提议声明并指出,他们特别感兴趣的意见,关于拟议的声明适用于国家许可/监督抵押贷款贷款人和经纪人。CSBS和AARMR打算为这些国家监督的实体制定并行指导。美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)在赞扬监管机构解决次级贷款问题的努力的同时,敦促谨慎行事,指出过于规范的指导可能会消除消费者的关键融资选择。欲了解更多有关此或其他金融机构事项的信息,专利审查状态查询,请联系上述作者。--------------------------------------------------------------------------------[i] NR 2007-192007年3月2日;72美联储。规则。10533.[ii]71美联储。规则。58609.[iii]关于次级贷款的机构间指导,1999年3月1日,以及次级贷款计划的扩展指南,2001年1月31日。联邦保险信用合作社应参考LCU 04-CU-12-专门贷款活动(NCUA)。国民银行还应参考12 C.F.R.34.3(b)和(C)以及12 C.F.R.第30部分附录C。

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